Conoce tus derechos y deberes como propietaria o inquilina de una vivienda

Hoy en día es habitual vivir en una comunidad de vecinos, y eso implica derechos y obligaciones, no sólo para los propietarios de la vivienda, sino también para los inquilinos.

Conoce tus derechos y deberes como propietaria (o inquilina) de una vivienda
Apartamento de Penny en 'The Big Bang Theory'/ CBS.

Desde ABA Abogadas, Olatz Alberdi, socia y especialista en Derecho Civil, ofrece las claves para entender las responsabilidades y deberes de cada uno de ellos frente a la Comunidad.

Desde el momento en el que un propietario alquila su inmueble, tiende a desentenderse de la Comunidad, pero esto no debería ser así, puesto que su vinculación jurídica con la misma no desparece. Se delega en el inquilino la obligación de conocer y respetar los Estatutos de la Comunidad, algo que por otra parte es esencial, pero no se debe olvidar que es precisamente la relación entre propietario y comunidad la que más vínculos jurídicos tiene, y por lo tanto no hay que relegarla a un segundo plano.

Por ejemplo, en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal se prevé la responsabilidad del  eventual inquilino por actividades prohibidas, molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, al mencionar en el texto “al propietario u ocupante del inmueble”. Equiparando a ambos en cuanto a dicha responsabilidad. 

Seguros

Aquí la problemática reside en que por un lado el inquilino da por sentado que el propietario está asegurado, por lo que él y sus bienes quedarían cubiertos ante cualquier contingencia. Y por otro, cuando el propietario asume que, al comprometerse el inquilino a contratar un seguro de responsabilidad civil, su propiedad también está cubierta. Para que no se den estos errores es importante señalar: 

  • Los seguros de propietario e inquilino no cubren las mismas contingencias. 
  • El seguro del propietario no cubre los bienes del inquilino en la vivienda arrendada. 
  • El seguro del inquilino puede no cubrir contingencias que protejan el inmueble. 
Conoce tus derechos y deberes como propietaria (o inquilina) de una vivienda
Apartamento de Mónica en 'Friends'/ NBC.

Es decir, que cada una de las partes, ya sea propietario o inquilino, debe asegurar aquello que quiera tener protegido, sin contar con los posibles seguros de la otra parte. Para evitar problemas, en muchos casos, se añade una cláusula en el contrato de arrendamiento regulando el tema de los seguros de responsabilidad civil y de hogar, sobre continente y contenido. 

De esta forma, mientras al propietario le puede interesar asegurar el continente (el inmueble, la construcción), o incluso el contenido (en el caso de haberlo arrendado con muebles), al inquilino puede que sólo le interese asegurar el contenido, es decir, sus bienes muebles. No obstante, lo que sí es seguro es que a ambos les interesa tener cubierta la responsabilidad civil por los daños que se puedan causar a terceros. 

Obras

Si el inquilino quiere realizar algún tipo de obra en la vivienda arrendada, tiene que tener el consentimiento por parte del propietario, y al mismo tiempo ambos, deben guardar ciertas cautelas frente a la Comunidad de propietarios, como por ejemplo comunicar que se van a realizar dichas obras, y obtener los permisos necesarios. En caso de no hacerlo, ambos pueden ser responsables frente a la Comunidad (por falta de autorización) o frente a la Administración Pública (por falta de la licencia administrativa). 

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador". 

Junta de la Comunidad de Propietarios: derechos del propietario y del inquilino

En principio, el único legitimado para tomar decisiones y para participar en cualquier cuestión referente en la Comunidad es el propietario, mientras que el inquilino sólo tendrá capacidad de intervenir si así se lo permite el propietario. 

casas
Apartamento de Carrie en 'Sexo en Nueva York'/ HBO.

Es decir, el que debe ser convocado a las Juntas, teniendo derecho de voz y voto en las mismas, es el propietario. No obstante, el inquilino tiene derecho a reclamar frente a la Comunidad en caso de daños y perjuicios, en base a lo dispuesto en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal

También puede darse el caso de que el propietario resida en una localidad distinta a la del inmueble, resultándole “imposible” acudir a las Juntas y ejercitar sus derechos y obligaciones. En esos casos, no existe impedimento alguno para que el propietario delegue en el inquilino para que actúe en su nombre. En estos casos es importante, incluso aunque exista mucha confianza y afecto entre propietario e inquilino, expresar el sentido del mandato de la forma más clara posible y a ser posible de forma fehaciente, es decir, dejando constancia escrita del mensaje y la recepción por el destinatario. Con ello se evitan malos entendidos, e incluso intereses contrapuestos, y se beneficia y protege a ambos de posibles responsabilidades. 

En el caso de darse esta delegación, el inquilino tendrá los mismos derechos en la Junta que los que tendría el propietario, así como también no tendrá los que éste no tuviese. Es decir, si el propietario adeuda recibos de la Comunidad de Propietarios, queda privado de su derecho al voto, así que aunque delegue el mismo en el inquilino, éste tampoco podría votar. 

En el caso de que propietario e inquilino hayan decidido que sea este último el que abone los recibos de la Comunidad, y así quede establecido en el contrato de alquiler, si por cualquier razón no los pagase, la Comunidad de Propietarios podrá actuar contra el propietario ya que el pago de estos recibos es de obligado cumplimiento, y por otra parte, no le vincula el contrato de alquiler en el que la Comunidad no es parte (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal). 

Conclusión

Las relaciones entre propietarios e inquilinos ofrecen numerosos aspectos que, oportunamente aclarados, facilitan el logro de los objetivos de ambas partes. Desde los problemas que pueden surgir en torno a los seguros, a las posibles obras en el inmueble y a los derechos de ambas partes. Así como también es necesario tener en cuenta que si el inmueble forma parte de una Comunidad de Propietarios, los posibles problemas pueden quedar facilitados con la ayuda de un competente Administrador de la misma.

Nuestras abogadas

Nuestras abogadas

Olatz Alberdi forma parte de Aba Abogadas, el despacho de abogadas fundado en 1995 por Ana Clara Belío y Cristina Almeida bajo la premisa de ofrecer a los particulares un servicio jurídico con la calidad de los grandes despachos. El bufete está especializado en Derecho de Familia, Laboral y Penal. El despacho cuenta con un equipo de 6 socias, 7 abogados y 3 personas dedicadasexclusivamente a la atención al cliente, así como expertos colaboradores en distintos temas. El despacho ha atendido a más de 5.500 clientes y unos 500 nuevos clientes al año.

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